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初级会计师经济法基础历年真题考点:第六章第二单元

    2018-10-13 【

  第二单元 房地产流转相关税

  考点 1:契税的纳税人和征税范围练习题:

  1.根据契税法律制度的规定,下列行为中,应征收契税的是( )。(2017 年)

  A.甲公司出租地下停车场

  B.丁公司购买办公楼

  C.乙公司将房屋抵押给银行

  D.丙公司承租仓库

  2.根据契税法律制度的规定,下列各项中,属于契税征税范围的有( )。(2016 年)

  A.国有土地使用权出让

  B.房屋交换

  C.农村集体土地承包经营权转移

  D.土地使用权赠与

  3.根据契税法律制度的规定,下列各项中,属于契税纳税人的是( )。(2015 年)

  A.获得住房奖励的个人

  B.转让土地使用权的企业

  C.继承父母汽车的子女

  D.出售房屋的个体工商户

  4.2017 年 2 月周某以 150 万元价格(不含增值税)出售自有住房一套,购进价格 200 万元

  (不含增值税)住房一套。已知契税适用税率为 5%,计算周某上述行为应缴纳契税税额的下列算式中,正确的是( )。(2017 年)

  A.0×5%=7.5(万元)

  B.0×5%=10( 万 元 ) C.150×5%+200×5%=17.5(万元) D.200×5%-150×5%=2.5(万元)

  5.甲公司出售一处位于郊区的仓库,取得收入 120 万元,又以 260 万元购入一处位于市区繁华地区的门面房。已知当地政府规定的契税税率 4%,甲公司应缴纳契税税额的下列计算中, 正确的是( )。(上述金额均不含增值税)(2014 年)

  A.120×4%=4.8( 万 元 ) B.(120+260)×4%=15.2(万元) C.(260-120)×4%=5.6(万元)

  D.260×4%=10.4(万元)

  参考答案及解析:

  1.【答案】B

  【解析】契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象;土地、房屋权属未发生转移的,不征收契税。在本题中:(1)选项 AD 均属租赁行为,不发生土地、房屋权属转

  移;(2)选项 C:抵押时房屋权属不发生变动,如果乙公司无力清偿银行欠款,银行实现其抵押权(即将乙公司的房屋用于抵债)时,房屋权属发生变动,承受方应缴纳契税。

  2.【答案】ABD

  【解析】选项 C:农村集体土地承包经营权转移,不属于契税的征税范围。

  3.【答案】A

  【解析】(1)选项 BD:契税纳税人为承受方,转让方、出售方不缴纳契税;(2)选项 C:不属于契税的征税范围。

  4.【答案】B

  【解析】契税由房屋、土地权属的承受人缴纳;在本题中:(1)周某出售的住房,应由受让方缴纳契税,周某作为转让方不必缴纳契税;(2)周某购进住房应照章缴纳的契税=200×

  5%=10(万元)。

  5.【答案】D

  【解析】契税由房屋、土地权属的承受人缴纳;在本题中,甲公司出售仓库应由承受方缴纳契税,甲公司不必缴纳,但甲公司承受门面房权属时则应缴纳契税。

  考点 2:契税应纳税额的计算练习题:

  1.2016 年 10 月王某购买一套住房,支付购房价款 97 万元、增值税税额 10.67 万元。已知契税适用税率为 3%,计算王某应缴纳契税税额的下列算式中,正确的是( )。(2017 年)

  A.(97+10.67)×3%=3.2301(万元) B.97÷(1-3%)×3%=3( 万 元 ) C.(97-10.67)×3%=2.5899(万元)

  D.97×3%=2.91(万元)

  2.甲公司于 2016 年 11 月向乙公司购买一处闲置厂房,合同注明的土地使用权价款 2000 万

  元(不含增值税),厂房及地上附着物价款 500 万元(不含增值税),已知当地规定的契税税率为 3%,甲公司应缴纳的契税税额为( )万元。(2012 年)

  A.15 B.45 C.60 D.75

  3.老李拥有一套价值 72 万元的住房,老张拥有一套价值 52 万元的住房,双方交换住房,由老张补差价 20 万元给老李。已知,本题涉及的价值、价格均不含增值税,契税的税率为 3%, 下列各项中,正确的是( )。(2015 年)

  A.老李应缴纳契税 2.16 万元

  B.老张应缴纳契税 0.6 万元

  C.老李应缴纳契税 0.6 万元

  D.老张应缴纳契税 2.16 万元

  4.关于契税计税依据的下列表述中,符合法律制度规定的有( )。(2012 年)

  A.受让国有土地使用权的,以成交价格为计税依据

  B.受赠房屋的,由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据

  C.购入土地使用权的,以评估价格为计税依据

  D.交换土地使用权的,以交换土地使用权的价格差额为计税依据参考答案及解析:

  1.【答案】D

  【解析】本题的“购房价款 97 万元”即为不含增值税的成交价。

  2.【答案】D

  【解析】“连房带地一块儿卖”,成交价格应当既包括厂房及地上附着物的价款,又包括对应土地使用权的价款,但不含增值税。因此,甲公司应缴纳契税=(2000+500)×3%=75(万元)。

  3.【答案】B

  【解析】(1)“老张补差价”,老张是多付差价的一方,应由老张缴纳契税,排除选项 AC;(2)应以价格差额为计税依据,即老张应缴纳的契税=20×3%=0.6(万元)。

  4.【答案】ABD

  【解析】(1)选项 AC:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格作为计税依据;(2)选项 B:土地使用权赠与、房屋赠与,计税依据由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定;(3)选项 D:土地使用权交换、房屋交换,计税依据为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”。

  考点 3:契税的税收优惠政策与征收管理规定练习题:

  1.根据契税法律制度的规定,下列各项中,免征契税的有( )。(2015 年)

  A.军事单位承受土地用于军事设施

  B.国家机关承受房屋用于办公

  C.纳税人承受荒山土地使用权用于农业生产

  D.城镇居民购买商品房用于居住参考答案及解析:

  1.【答案】ABC

  【解析】(1)选项 AB:国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税;(2)选项 C:纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

  考点 4:土地增值税的纳税人和征税范围练习题:

  1.房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算土地增值税的增值额。

  ( )(2017 年)

  2.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额 20%的,应按全部增值额计算缴纳土地增值税。( )(2017 年)

  3.根据土地增值税法律制度的规定,下列行为中,属于土地增值税征税范围的是( )。

  (2015 年)

  A.出租房屋

  B.代建房屋

  C.企业之间交换房屋

  D.评估房屋

  4.根据土地增值税法律制度的规定,下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是( )。

  (2017 年)

  A.出租住房的孙某

  B.转让国有土地使用权的甲公司

  C.出售商铺的潘某

  D.出售写字楼的乙公司

  5.根据土地增值税法律制度的规定,下列各项中,属于土地增值税纳税人的是( )。(2015 年)

  A.承租商铺的张某

  B.出让国有土地使用权的某市政府

  C.接受房屋捐赠的某学校

  D.转让厂房的某企业

  6.根据土地增值税法律制度的规定,下列各项中,免征土地增值税的是( )。(2017 年)

  A.由一方出地,另一方出资金,企业双方合作建房,建成后转让的房地产

  B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,企业自行转让原房地产

  C.企业之间交换房地产

  D.企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产

  7.根据土地增值税法律制度的规定,下列情形中,免于缴纳土地增值税的有( )。(2014 年)

  A.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产

  B.纳税人建造高级公寓出售,增值额未超过扣除项目金额 20%

  C.企事业单位转让旧房作为公共租赁住房房源,且增值额未超过扣除项目金额 20%

  D.因国家建设需要依法征用、收回的房地产参考答案及解析:

  1.【答案】√

  2.【答案】√

  【解析】纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额 20%的,予以免税;超过 20%的,应按全部增值额缴纳土地增值税。

  3.【答案】C

  【解析】选项C:企业之间交换房屋,既发生了房产产权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,属于土地增值税的征税范围;个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税(仍属于征税范围,只是可以依法获得免征优惠)。

  4.【答案】A

  【解析】(1)土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。主要判断要点有二:①房地产权属转移;②转让方取得相关收益。选项 A 涉及的是“出租住房”,住房产权不发生转移,不征收土地增值税。(2)选项 C:如果潘某转让的是住房(而非商铺),则适用居民个人转让住房的优惠政策,免征土地增值税。

  5.【答案】D

  【解析】(1)选项 A:房地产出租,没有发生房屋产权、土地使用权的转让,不属于土地增值税的征税范围。(2)选项 B:转让国有土地使用权征收土地增值税,出让国有土地使用权不征收土地增值税。(3)选项 C:接受捐赠方属于承受方,不缴纳土地增值税;另外,如果属于房产所有人、土地使用权人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为,不征收土地增值税。

  6.【答案】B

  【解析】(1)选项 A:对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。(2)选项 B:因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁, 由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。(3)选项 C:企业之间交换房地产,应依法征收土地增值税;个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。(4)选项 D:对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税;但以房地产抵债而发生房地产权属转让的,应列入土地增值税的征税范围。

  7.【答案】ACD

  【解析】(1)选项 AD:因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;因城

  市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。(2) 选项 B:纳税人建造“普通标准住宅”(不包括高级公寓、别墅、度假村等)出售,增值额未超过扣除项目金额 20%的,予以免税;超过 20%的,应按全部增值额缴纳土地增值税;高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

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