2021年注册会计师《税法》考点例题：土地增值税法

　　【知识点】土地增值税法(★★★)

　　考情分析：主要为计算题，分值8分左右。

　　【例题-多选题】下列事项中，属于土地增值税范围的有(　)。

　　A.开发商将房产赠送给员工

　　B.企业为办理银行贷款将厂房进行抵押

　　C.房地产开发公司受托对某企业闲置厂房进行改造

　　D.居民个人之间交换非居住用房产

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』选项B，抵押期内，房地产权属未发生转移，不属于土地增值税的征税范围;选项C，房地产的代建房行为不属于土地增值税征收范围。

　　【例题-单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是(　)。

　　A.国有土地使用权出让

　　B.房产所有人通过国家机关将房屋产权赠与公益事业

　　C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用

　　D.企业等价交换厂房

　　『正确答案』D

　　『答案解析』选项A，国有土地使用权出让不属于土地增值税征税范围;选项B，房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围;选项C，对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;选项D，房地产交换属于土地增值税征税范围。但对个人互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值税。

　　【例题-单选题】关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目的税务处理，下列说法正确的是(　)。

　　A.凡不能取得评估价格的，按购房发票所载金额作为扣除项目金额

　　B.因计算纳税需要对房地产进行评估的，其支付的评估费用不得扣除

　　C.出售旧房或建筑物的，首选按评估价格计算扣除项目的金额

　　D.凡不能取得评估价格的，由税务机关核定的金额作为扣除项目金额

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项A、D，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除;选项B，纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。

　　【例题-多选题】纳税人转让旧房在计算土地增值税时，可以扣除的项目有(　)。

　　A.房地产的重置成本价格

　　B.房地产的评估价格

　　C.与转让有关的税金

　　D.原建造成本

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』选项A，旧房计税时可以扣除评估价格，评估价格=重置成本价格×成新度折扣率，但不能直接扣除重置成本价格;选项D，原建造成本和土地增值税计税无关，可以扣除的为现在的评估价格。

　　【例题-单选题】2020年某企业转让一栋六成新的旧仓库，取得转让不含税收入2000万元，缴纳相关税费共计120万元。该仓库原造价1000万元，重置成本1500万元。该企业转让仓库应缴纳土地增值税是(　)万元。

　　A.114

　　B.296

　　C.341

　　D.476

　　『正确答案』C

　　『答案解析』扣除项目合计=1500×60%+120=1020(万元)

　　增值额=2000-1020=980(万元)

　　增值率=980÷1020×100%=96.08%

　　应纳土地增值税=980×40%-1020×5%=341(万元)

　　【例题-单选题】(2018)下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是(　)。

　　A.取得销售许可证满1年仍未销售完毕的

　　B.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的

　　C.直接转让土地使用权的

　　D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到50%的

　　『正确答案』C

　　『答案解析』纳税人应进行土地增值税清算的情况：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。

　　【例题-多选题】下列房地产开发企业的行为，属于视同销售，应征收土地增值税的有(　)。

　　A.将开发产品用于奖励员工

　　B.将开发产品用于对外投资

　　C.将开发产品用于抵偿债务

　　D.将开发产品用于办公使用

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。用于自用或出租的情况下，所有权并未转移，不用缴纳土地增值税。

　　【例题-多选题】房地产开发企业销售开发的房地产项目，计算土地增值税时的扣除项目说法正确的有(　)。

　　A.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除

　　B.房地产开发企业的预提费用一律不得扣除

　　C.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额

　　D.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以作为取得土地使用权所支付的金额扣除

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』选项B，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。选项D，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　【例题-单选题】关于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所、停车场等公共设施，土地增值税的处理原则说法错误的是(　)。

　　A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除

　　B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用不可以扣除

　　C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用

　　D.建成后无偿赠送给关联企业的，其成本、费用可以扣除

　　『正确答案』B

　　『答案解析』房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

　　(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　选项D，建成后无偿赠送给关联企业的，应视同销售计算收入，则其成本、费用自然可以扣除。

　　【例题-多选题】房地产开发企业销售其开发的房地产项目时，允许扣除的税金包括(　)。

　　A.教育费附加

　　B.城镇土地使用税

　　C.城市维护建设税

　　D.印花税

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』房地产开发企业销售其开发的房地产项目时，允许扣除的税金包括：转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加，但不包括印花税。

　　【例题-单选题】已知某房地产开发企业开发一栋住宅楼，支付地价款为2000万元，开发成本为1800万元，不能按项目分摊利息费用，则在土地增值税计算过程中可以扣除的开发费用最高是(　)万元。(开发费用扣除比例采用税法规定的上限)

　　A.200

　　B.180

　　C.380

　　D.190

　　『正确答案』C

　　『答案解析』允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内=(2000+1800)×10%=380(万元)。

　　【例题-单选题】甲房地产开发公司对一项开发项目进行土地增值税清算，相关资料包括：取得土地使用权支付的金额为40000万元;房地产开发成本101000万元;销售费用4500万元;管理费用2150万元;财务费用3680万元，其中包括支付给非金融企业的利息500万元，已取得发票;支付给银行贷款利息3000万元，已取得银行开具的相关证明，且未超过商业银行同类同期贷款利率。项目所在省规定房地产开发费用扣除比例为5%。不考虑其他情况，该房地产开发公司在本次清算中可以扣除的房地产开发费用是(　)万元。

　　A.10050

　　B.10375

　　C.10550

　　D.10730

　　『正确答案』A

　　『答案解析』纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%=3000+(40000+101000)×5%=10050(万元)。

　　向非金融企业借款的利息支出500万元，不能提供金融机构贷款证明，不得直接作为利息据实扣除。

　　【例题-单选题】依据现行土地增值税法的规定，对依据实行预征办法的地区，可根据实际情况确定土地增值税预征率，西部地区省份预征率不得低于(　)。

　　A.1%

　　B.2%

　　C.2.5

　　D.1.5%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』预征率：东部地区省份不低于2%;中部和东北地区省份不低于1.5%;西部地区省份不低于1%。

　　【例题-单选题】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额(　)的，免征土地增值税。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.50%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　【例题-单选题】下列情形中需要缴纳土地增值税的是(　)。

　　A.个人销售商铺

　　B.因国家建设需要而被政府收回房地产

　　C.因城市实施规划而搬迁，企业自行转让房地产

　　D.企业吸收合并过程中涉及房地产过户(双方均非房地产开发企业)

　　『正确答案』A

　　『答案解析』其他均为土地增值税免税情形。

　　【例题-单选题】土地增值税纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，纳税地点是(　)。

　　A.居住所在地

　　B.房产坐落地

　　C.合同签订地

　　D.户籍所在地

　　『正确答案』B

　　『答案解析』纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税。

　　【综合演练】

　　【例题-计算题】甲公司为位于市区的增值税一般纳税人，2019年6月转让一栋2000年自建的办公楼，取得含税收入9000万元，已按规定缴纳转让环节的有关税金。

　　该办公楼造价为800万元，其中包含为取得土地使用权支付的地价款300万元，契税9万元以及按国家统一规定缴纳的其他有关费用1万元。

　　经房地产评估机构评定，该办公楼重置成本价为5000万元，成新度折扣率为五成，支付房地产评估费用10万元。

　　甲公司对于转让“营改增”之前自建的办公楼选择“简易征收”方式。

　　根据以上资料，回答下列问题：

　　(1)计算该公司转让办公楼应纳增值税。

　　(2)计算土地增值税时，可扣除转让环节税金。

　　(3)计算土地增值税时，可扣除项目金额合计。

　　(4)计算甲公司应纳土地增值税。

　　『解析』

　　(1)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　该公司转让办公楼应纳增值税=9000÷(1+5%)×5%=428.57(万元)

　　(2)可扣除转让环节税金=428.57×(7%+3%+2%)+9000×0.5‰=55.93(万元)

　　(3)在计算土地增值税时，可扣除项目：

　　①为取得土地使用权所支付的金额=支付的地价款+契税+按国家统一缴纳的其他有关费用=300+9+1=310(万元)

　　②评估价格=5000×50%=2500(万元)

　　③税法规定，纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。所以支付房地产评估10万元，可以扣除。

　　④可扣除转让环节税金=55.93(万元)

　　可扣除项目金额合计=310+2500+10+55.93=2875.93(万元)

　　(4)不含增值税收入=9000-428.57=8571.43(万元)

　　增值额=8571.43-2875.93=5695.50(万元)

　　增值率=5695.50÷2875.93×100%=198.04%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%。

　　应纳土地增值税=5695.50×50%-2875.93×15%=2416.36(万元)

　　【例题-计算题】(2017)2017年4月税务机关对某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下：

　　(1)2016年6月以17760万元购得一宗土地使用权，并缴纳契税。

　　(2)自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元，管理费用200万元，销售费用400万元，银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。

　　(3)2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。

　　其他相关资料：当地适用的契税税率为5%;不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素;该项目未预缴土地增值税。

　　要求，据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

　　(1)简要说明房地产开发成本包含的项目。

　　(2)简要说明房地产开发费用的扣除标准。

　　(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

　　(4)计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

　　(5)计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』

　　(1)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(2)房地产开发费用的扣除标准：

　　①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

　　②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

　　(3)取得土地使用权所支付的金额=17760×(1+5%)×50%=9324(万元)

　　(4)房地产开发成本=6000(万元)

　　房地产开发费用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(万元)

　　允许扣除的税金及附加=290(万元)

　　其他扣除项目=(9324+6000)×20%=3064.8(万元)

　　允许扣除项目金额的合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(万元)

　　(5)增值额=31000-20045=10955(万元)

　　增值率=10955÷20045×100%=54.65%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

　　应纳土地增值税税额=10955×40%-20045×5%=3379.75(万元)

　　【例题-计算题】2019年11月15日，某位于市区的房地产开发公司(增值税一般纳税人)收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书》，要求对其建设的W项目进行清算。该项目总建筑面积18000平方米，其中可售建筑面积17000平方米，不可售建筑面积1000平方米(产权属于全体业主所有的公共配套设施)。该项目2016年4月通过全部工程质量验收。

　　2016年5月该公司开始销售W项目，截止清算前，可售建筑面积中已售出15000.80平方米，取得含税销售收入5000万元。该公司对W项目选择简易计税方法。

　　经审核，W项目取得土地使用权所支付的金额合计8240万元;房地产开发成本15000万元，管理费用4000万元，销售费用4500万元，财务费用3500万元(其中利息支出3300万元，无法提供金融机构证明)。

　　已知：W项目所在省政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。W项目清算前已预缴土地增值税1000万元。其它各项税费均已及时足额缴纳。

　　要求：根据上述资料，回答下列问题

　　(1)计算W项目的清算比例。

　　(2)计算W项目清算时允许扣除的与转让房地产有关的税金。

　　(3)计算W项目清算时允许扣除的房地产开发费用金额。

　　(4)计算W项目清算时允许扣除项目金额合计。

　　(5)计算W项目清算后应补缴土地增值税。

　　『解析』

　　(1)清算比例=15000.8÷17000=88.24%

　　(2)转让房地产有关税金=50000÷(1+5%)×5%×(7%+3%+2%)=285.71(万元)

　　(3)开发费用=(8240+15000)×88.24%×10%=2050.70(万元)

　　(4)扣除项目合计=(8240+15000)×88.24%+2050.70+285.71+(8240+15000)×88.24%×20%=26944.78(万元)

　　(5)增值额=50000÷(1+5%)-26944.78=20674.27(万元)

　　增值率=20674.27÷26944.78×100%=76.73%

　　清算后补缴土地增值税=20674.27×40%-26944.78×5%-1000=5922.47(万元)

　　试题来源:【注册会计师考试《税法》题库下载 】

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